Cepac, que negócio é esse?

- Cepac é a sigla para descrever Certificados do Potencial Adicional de Construção, títulos usados para financiar Operações Urbanas Consorciadas que recuperam áreas degradadas nas cidades.

- Potencial de construção é a quantidade de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno, representada nos andares e na altura do prédio e metragem. A Lei que cria a Operação Urbana Porto Maravilha define um aumento do potencial de contrução, que varia em função do setor (conforme mapa). Para utilizar o Potencial Adicional de Contrução os interessados devem comprar Cepacs.

- O dinheiro da venda dos Cepacs paga as obras e os serviços da Operação Urbana Porto Maravilha nos 5 milhões de m².

- A quantidade de Cepacs de cada empreendimento varia com a localização do projeto e o tipo de utilização. Para imóveis residenciais são necessários menos Cepacs do que para não-residenciais. Em determinadas áreas, a diferença pode variar em até 50% na quantidade. Com isso, há o estímulo a uma ocupação mista e ao aumento do número de moradores.

- As áreas preservadas, de morro e franja de morro não podem sofrer modificação, ou seja, não têm potencial adicional de construção. A altura dos prédios é limitada e não altera o projeto Sagas, que preserva os patrimônios arquitetônico e cultural dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo.

- Este instrumento foi criado pela Lei Federal 10.257/2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, com o objetivo de possibilitar o financiamento de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem que o município precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal, tendo sido regulado pela Instrução 401/03 da CVM - Comissão de Valores Mobiliários.

- Com a emissão dos Cepacs são gerados os chamados “direitos adicionais de construção” nas áreas definidas pelas Operações Urbanas. A Lei Municipal Complementar 101/2009 amplia o potencial construtivo na área. Para fazer uso desse benefício, o proprietário precisa comprar Cepacs, que são emitidos pela prefeitura. O dinheiro arrecadado é vinculado ao investimento em infraestrutura na região. É uma técnica de financiamento de renovação urbana a partir do próprio valor criado na operação, que não onera o orçamento público.

- Para adquirir o CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos e nem mesmo ter que adquirir um imóvel na área da Operação Urbana, mas caso venha a ser titular de imóvel no local poderá aumentar a área construída ou alterar o seu potencial de utilização.